[광주] '산지 난개발 방지' 지침 , 개발행위 축소 불가피

급격한 개발로 인한 기반시설 부족 문제 해소 및 예방, 계획적 개발 유도 이점도

광남동 태전지구 일대 전경<특정기사와 관련 없음> ⓒ동부교차로저널

[광주] 산지지역 난개발을 방지하는 것을 골자로 한 '경기도 산지지역 난개발 방지 및 계획적 관리지침'(이하 산지 난개발 방지 지침)에 따라 광주시 개발행위가 크게 축소될 전망이다. <관련기사 2020년 11월 27일자>

이번 산지 난개발 방비 지침은 개발행위허가 대상지의 경사도 기준을 15도 이하로 제한(지역 특성을 고려해 일부 지역은 탄력적 적용)하고 재해안전을 위한 비탈면 및 옹벽 기준을 제시하는 등 산지 개발에 있어 경기도가 가이드라인을 제시하고 이를 지자체가 관련 조례 등을 개정해 따르도록 하고 있다. 

문제는 해당 지침에 대해 일부 지자체와 기초의회가 '과도한 규제'라며 반대의사 천명하고 있으며 측량, 건축 등 관련업계가 철회를 주장하고 있다는 대목이다.

사정이 이러자 광주시와 광주시의회도 이번 지침에 따른 관련 조례 개정 시 지난 2019년 심각한 사회적 갈등을 겪었던 '건축 및 도시계획 조례 개정' 과정이 재현되지 않을까 우려하고 있다.

광주시가 발표한 최근 시정질문 답변에 따르면 이번 지침으로 읍‧면‧동 및 산지가 다수 포함된 지역의 평균 표고를 기초로 일정 비율을 적용해 표고기준으로 삼게 된다. 이에 신현리의 경우 평균 표고가 약 237m로 위 기준 적용 시 약 201m에 해당, 해발 201m 이상의 산지는 개발행위가 불가능하게 된다.

또한 절·성토 비탈면 및 옹벽의 설치기준으로 현재 기준에 따르면 15m까지 비탈면 조성이 가능하나, 금번 경기도 관리지침에 따르면 제1종근린생활시설과 단독주택인 경우 절토면 및 성토면의 비탈면, 옹벽의 총 수직높이는 각각 6m 이하로 제한되며, 비탈면 간 수평거리는 1.5m 이상, 옹벽간 수평거리는 3m 이상 이격해야 하며 옹벽은 2단 이하로 제한된다.

이외에도 진입도로에 대한 기준으로 1,000㎡ 미만의 제1종근린생활시설 및 단독주택을 개발하고자 할 경우 차량의 교행이 가능한 대피소를 설치해야 하며, 진입도로의 종단경사는 17%(약 9.6도)이하로 계획해야 한다.

관련해 광주시는 이번 지침을 적용할 경우 산지지역에 대한 개발행위가 현재보다 큰 폭으로 줄어들 것으로 예상하고 있으며, 개발행위를 추진하더라도 비탈면 조성 및 옹벽의 설치 제한, 도로의 종단 경사 제한에 따라 가용 개발규모 또한 줄어들 것으로 예측하고 있다. 
  
반면, 그동안 신현리, 능평리 중심의 급격한 개발로 인한 기반시설 부족 등으로 지역 주민들의 생활불편이 가중되고 있다는 점을 감안했을 때 이를 예방하고 계획적 개발을 유도할 수 있다는 이점이 있다고 보고 있다.

광주시는 이번 지침 중 표고 및 경사도에 대한 제한 사항은 광주시 지형여건을 고려할 때 현재 시행중인 도시계획조례 및 성장관리방안으로도 계획적인 개발을 유도하는데 충분할 것으로 판단하고 있다.

다만, 이번 지침에 대해 경기도가 지자체에 정확한 도입시기를 주문하지 않았으며, 광주시 또한 관련 조례 정비 등 추후 일정을 결정하지 않은 상태이다.

광주시는 현재 지침 시행 시 개발허가 및 규모에 어떠한 영향을 미칠지를 예측하는 성과분석을 진행 중인 것으로 알려졌다.

시 관계자는 "본 지침과 관련해 많은 문의가 오고 있다. 도입 시기는 미지수"라며 "향후 광주시 실정에 맞는지 여부와 관련부서 협의 및 주민의견 수렴 등 다양한 의견을 종합적으로 검토해 신중하게 결정될 예정"이라고 말했다.

한편, 이재명 도지사는 지난달 25일 오포읍 신현리 일원 산지 개발행위 현장을 방문해 “토지주와 건축업자, 설계·토목회사들은 어쨌든 훼손해서 돈을 벌어야 하고 땅값을 올려야 하니까 시․군에서도 (개발)압력이 엄청날 것”이라며 “도에서 기준을 마련해 주면 시․군에서 (개발압력을) 버티기 쉽다”고 기준 마련을 지시했었다.

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<산지지역 개발행위허가 개선 지침 주요내용>

❍ 경기도 산지지역에 개발행위허가를 함에 있어 산사태 등으로 인한 피해를 예방하고 산림환경을 보전하며 계획적 관리를 위한 입지기준 및 관리방안 규정을 목적으로 함

❍ 산지가 포함된 지역의 개발행위허가에 적용(비탈면․옹벽 설치기준의 경우 제1종근린생활시설․단독주택에 한함)하며 지침에서 규정한 입지기준 등은 시․군 도시․군계획조례에 반영하여 개발행위허가 기준으로 사용

❍ 시․군에서는 개발행위허가 시 상위계획과의 정합성 유지

❍ 해당 지역별 여건에 따라 차등화 된 표고기준 제안

❍ 개발행위허가 대상지의 경사도 기준은 15도 이하로 제안하고 지역 특성을 고려하여 일부 지역은 탄력적 적용
- 규제등급이 1등급인 시․군: 18도 이하
- 규제등급이 1등급이면서 산림률이 전국 평균보다 높은 시․군: 20도 이하

❍ 재해안전을 위한 비탈면․옹벽 기준 제시
- 절․성토 비탈면․옹벽은 수직높이 3m 이하로 하고 폭 1.5m 이상 소단을 설치(옹벽의 경우 3미터 이상 이격)하며 총 수직높이는 6m이하(절․성토 총 12m)

❍ 진입도로 종단경사는 17퍼센트(약 9.6도)이하로 하고, 농업․어업․임업용 시설 및 소규모 제1종 근린생활시설․단독주택은 교행이 가능하도록 대피소 설치 제안

❍ 개발행위허가 후 1년 이내에 착공 및 건축허가(신고) 신청서를 접수하도록 허가조건 부여

❍ 타 법에 의한 행위허가 후 건축을 위한 개발행위 시 최초 행위허가 상태의 지형을 고려하여 개발행위허가 검토

❍ 허가기간은 최대 2년으로 하고 1회 1년 이내의 범위에서 2회까지만 연장 가능

❍ 개발행위허가의 투명성 확보 및 효율적 사후관리를 위해 개발행위허가의 주요사항을 기록한 관리대장 작성